國家稅務總局26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執行。
通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，要按照發票金額來確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
為縮小開發商的避稅空間，通知明確，開發企業財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
按照現行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收，方式為預征和清算相結合。該稅種于1994年開征，但由于預征率較低，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。
2006年底，面對高漲的房價，國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發，這一政策沒有得到嚴格執行。
此次下發的通知可以說是對2006年底發布的通知的補充，也就是說，2006年國稅下發的通知至今仍然適用。
“嚴格執行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利。” 北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為，土地增值稅從嚴清算會顯著加大企業的稅收成本，降低房企利潤水平，進而降低房企的拿地熱情。
土地增值稅細節明確 有望成房地產調控利器
國家通過土地增值稅清算來調控房地產市場的思路日漸明晰。在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務總局26日發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。有關專家指出，土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產調控的“組合拳。”
土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。
在本輪房地產調控中，土地增值稅又一次進入公眾視野。4月份出臺的 “新國十條”指出，稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。隨后，重慶等地陸續出臺的調控細則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。
《通知》指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，要按照發票金額來確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
為了減少開發商通過虛報開發費用等方式來避稅的空間，《通知》明確，開發企業財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供金融機構證明的，開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
此外，《通知》還明確了質量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題。《通知》最后指出，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
事實上，在上一輪房價暴漲的時候，有關部門便出臺了土地增值稅清算這一措施。2006年底，國稅總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機爆發，這一嚴厲政策未能得到執行。
而此次下發的《通知》，則是對土地增值稅清算中要注意的細節問題進行明確，與2006年底國家稅務總局下發的通知并不沖突，也就是說，2006年國稅總局下發的通知至今仍然適用。(上海證券報)
新聞分析：嚴征土地增值稅有助打擊囤地
“新國十條”將土地增值稅清算作為稅收調控的政策之一，隨后各地紛紛跟進，在地方細則中表示要加緊推進土地增值稅清算。為何在這一輪房地產調控中，土地增值稅清算會先于住房保有環節稅收登場，并成為調控的利器呢？
有關專家指出，這主要還是由稅制現狀決定的，因為土地增值稅稅制設計比較完善，只要加強征管就可以，而在住房保有環節征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時間。另外，土地增值稅在調控方面應該是可以有明顯收效的。
北京科技大學中國經濟研究組4月份曾呼吁嚴征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，起到調節收入分配的作用；可以有效控制房地產市場的投資過熱，減少房地產企業的拿地沖動，提高房地產企業的風險意識；可以有效調節房地產市場的結構，引導房地產企業增加普通住房供給。
該研究組認為，土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業須在交易時清算應納土地增值稅，如果嚴格執行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發商囤地陷入無利可圖的境地。
中央財經大學稅務學院副院長劉桓也認為，通過提高土地增值稅的預征率和及時清算，可以在一定程度上收窄房地產開發商的利潤空間。
北京科技大學經濟管理學院教授趙曉則認為，嚴格征收土地增值稅對控制房價上漲不一定有效，要控制房價過快上漲還應從根本上解決供需矛盾問題。對于土地增值稅可能被轉嫁到消費者頭上的擔憂，趙曉認為，土地增值稅是在房地產項目已經銷售完畢或者至少銷售85%以上后才進行清算的，因此這一稅種跟房地產開發環節的營業稅等流轉稅不一樣，想全部轉嫁給消費者的可能性不大。
2010年05月27日 02:07 上海證券報
